6. Rights of Way

The law recognises a right of way in a number of different circumstances:

1. 6.1 Right By Mutual Agreement
2. 6.2 Access for Property Maintenance
3. 6.3 Fishing Rights
4. 6.4 Shooting Rights
5. 6.5 Landlocked Property

6.1. Right by Mutual Agreement

It is perfectly possible for two property owners to arrange, by mutual agreement, for one of them to be granted a right of way over the land of the other.

These agreements are often temporary in nature, but they may also be permanent and apply generally to the property(rather than a particular person), in which case they become a ‘servitude’.

Rights way may be for one person, for a particular purpose, or for any or all types of transport or during particular hours. It is entirely for the parties to specify.

Most agreements of this nature cover circumstances where one of the parties is engaged in constructing a house or other building and needs temporary access.

Such temporary agreements can be made verbally, but it preferable that there is a written record, signed by both parties.

If the right of way is to be of a permanent nature, applying to the property, then it is imperative that the agreement is in writing and undertaken via a Notaire, in which case it binds future owners.

Such circumstances often relate to the right of passage granted to a farmer for agricultural use.

These rights, once granted, are often a source of later dispute and nuisance between the farmer and the owners of a property.

If you do enter into an agreement you would be wise to ensure it specified, in precise detail, the rights of access, including maintenance responsibilities, security and those permitted access.

6.2. Access for Property Maintenance

40/157. Droit d’échelle après une construction nouvelle

mercredi 26 septembre 2007.

Question. Mon voisin peut-il prétendre à un droit d’échelle pour une construction nouvelle car la limite de notre propriété comprend un grillage, une haie de conifères et espaces verts ? que se passe t-il si des dégâts sont causés au cours de la construction par ce voisin ? de plus, nous avons un chien qui reste à l’extérieur la journée.

Réponse. le tour d’échelle ne repose sur aucun texte ; il est issu de "coutumes" en usage avant la Révolution de 1789.

S’agissant d’une construction nouvelle, nous avons consacré plusieurs articles au sujet dont celui-ci :

Droit d’échelage pour une construction nouvelle

Depuis il y a eu la réponse ministérielle ci-dessous.

Si volontairement vous donnez l’accord à votre voisin, vous devez alors définir par écrit les modalités du tour d’échelle telles que : la durée, les dates, les heures du passage et les précautions à prendre pour ne pas endommager votre terrain. Il vous faut prévoir que votre voisin vous dédommage ou effectue les réparations en cas de dégâts. Vous pouvez également fixer une indemnité d’occupation.

Réponse ministérielle du 9 janvier 2007 relative à la servitude de droit d’échelle ; QE 75.162. Réponse publiée au J.O. le 9 janvier 2007.

Question : M. Vincent Rolland attire l’attention de M. le ministre des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer sur une disposition d’urbanisme. Lorsqu’un bâtiment est construit en limite d’un terrain voisin, le propriétaire bénéficie d’un droit d’échelle sur la propriété voisine. Ce droit est acquis pour les opérations d’entretien et de réfection du bâti. Le propriétaire du terrain concerné souffre de cette disposition comme d’une servitude. Il souhaite connaître les modalités d’application de ce droit dans le cas de constructions neuves. En effet, il lui demande s’il suffit d’obtenir un permis de construire en limite d’un terrain pour imposer au voisin un tour d’échelle.

Réponse : Le droit d’échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de « tour d’échelle », est d’origine jurisprudentielle. La délivrance d’un permis de construire d’un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil. La jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ; l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit révélée impossible ; les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier. Cependant, il importe de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles.

14/21. Le droit de tour d’échelle ne concerne pas les nouvelles constructions

lundi 9 juillet 2007.

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La réponse ministérielle ci-dessous rapportée confirme les réponses que nous avions données sur la FAQ du site.

Texte de la QUESTION : M. Vincent Rolland attire l’attention de M. le ministre des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer sur une disposition d’urbanisme. Lorsqu’un bâtiment est construit en limite d’un terrain voisin, le propriétaire bénéficie d’un droit d’échelle sur la propriété voisine. Ce droit est acquis pour les opérations d’entretien et de réfection du bâti. Le propriétaire du terrain concerné souffre de cette disposition comme d’une servitude. Il souhaite connaître les modalités d’application de ce droit dans le cas de constructions neuves. En effet, il lui demande s’il suffit d’obtenir un permis de construire en limite d’un terrain pour imposer au voisin un tour d’échelle.

Texte de la REPONSE : Le droit d’échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de "tour d’échelle", est d’origine jurisprudentielle. La délivrance d’un permis de construire d’un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil. La jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ; l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit revélée impossible ; les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier. Cependant, il importe de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles.

La servitude de tour d’échelle peut être refusée pour l’édification de constructions nouvelles Version imprimable

751 DROIT DES BIENS 19|02|2007

Une récente question écrite parlementaire portait sur les modalités d'application du droit d’échelle dans le cas de constructions neuves. Précisément le parlementaire s’interrogeait sur le point de savoir s’il suffit d'obtenir un permis de construire en limite d'un terrain pour imposer au voisin un tour d'échelle.

Le ministre des Transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer rappelle, en réponse, que le droit d'échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord et que « la délivrance d'un permis de construire d'un bâtiment en limite séparative, s'il peut rendre nécessaire l'usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d'institution de ce droit résultant des règles du droit civil. La jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d'établissement de cette servitude : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d'une construction existante ; l'accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d'une dépense supplémentaire, se soit révélée impossible ; les modalités de passage, la marge d'empiètement et le temps d'intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; le propriétaire voisin est en droit d'obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier. Cependant, il importe de souligner que la jurisprudence, d'interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles ».

The law recognises the right of a property owner to obtain temporary access to a neighbour’s property in order to undertake maintenance work to their own property.

Such a right of way is known as le droit de tour d’échelle, a phrase that supposes a need to place a ladder in the neighbour’s garden or to erect scaffolding.

However, no one has the right to simply enter onto the property of a neighbour and commence maintenance activity.

In the first place it is necessary to approach the neighbour with a request for access, with details of precisely how and when it is proposed to take place and for what purpose.

Whilst no automatic right is granted, where a neighbour unreasonably refuses access, a court of law can order that access be granted for a specific and temporary purpose and for a limited duration.

There may be local regulations that govern the operation of this rule so, in the event of dispute, you should contact your local Mairie for further information.

Where the works are to be significant (of some duration and where the risk of damage to a neighbour’s property is quite possible) then it may be appropriate to arrange for a huissier (an official bailiff) to undertake a condition report on the site so that any subsequent damage can be later verified.

If a neighbour refuses access for legitimate property maintenance, for which access is imperatively required, then the matter would need to be considered by a Tribunal de grande instance. An urgent hearing for an injunction can be arranged under the process known as en référé.

The law is unclear on whether or not a neighbour can be required to grant access for new construction work. So best to ask nicely!

6.3. Fishing Rights

Unless otherwise specified by agreement, no third party has the right to fish on a private stretch of water that runs through privately owned property.

However, where the river or stream is publicly owned then owners are required to permit fishing along a stretch of 3.5 metres of the water, which can be reduced to 1.5 metres by the local Préfecture.

If you are being troubled by this problem, an owner can refuse right of access over their land to gain access to the stretch of water.

6.4. Shooting Rights

As a normal rule no one can have shooting rights on a private property without the specific consent of the owner of the land.

However, the law permits local shooting clubs to organise themselves into an accredited communal association (Acca), which then grants them shooting rights for successive periods of five years over all land within the designated commune.

Certain land is excluded from this rule, notably land within a circumference of 150 metres around a residence, those properties that are otherwise completely enclosed and property with a single owner in excess of 20 hectares.

An owner can also refuse access to an accredited shoot if they object to the sport on moral grounds.

Their opposition must be notified to the Préfecture at least six months before the expiry of the five-year licence period. The letter must be sent by recorded delivery and the land must also be clearly marked by suitable notices – chasse interdit.

A new owner of a property can make similar protestations, but must do so within six months of purchasing the property, or as above.

6.5. Landlocked Property

Where a property has no means of access to the public highway or the access provided is insufficient then the owner can invoke le droit de désenclavement under which a neighbour is obliged to grant a right of way.

The rule applies as much for an older property as a new property but is more often invoked in relation to properties under construction or for agricultural or employment use.

In the case of a new construction it is important that the person seeking access is not themselves author of the landlocked property.

So, if someone decides to build or convert a building for residential use on landlocked land they only have themselves to blame if a neighbour refuses access through their land.

Normally, where access is sought then the shortest possible route should be taken, except where another route would cause less nuisance or damage to neighbouring property.

The process must be commenced by a request to the adjoining landowner for a right of access.

If agreement is reached then it should be signed via a Notaire and placed on the land registry.

The use of a land surveyor (géometre) is normally required to provide a detailed plan to be annexed to the agreement.

If agreement cannot be reached then the matter would need to be considered by a Tribunal de grande instance where the appointment of an avocat would be necessary.

Where subsequently the property is provided with alternative access to the public highway then the owner of the land on which the right of way is granted can ask for the right to be extinguished.

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